土地问题 - 什么是可建屋土地？

拟建屋宇所在地的地契文件，是否容许业主在土地上建屋？

一般可建屋的新界土地大致上有以下几种﹕

旧屋地(OLD SCHEDULE LOT)
旧批地(GN LOT)
新批地(NEW GRANT LOT)
农地＋建屋牌照(BUILDING LICENCE)

旧屋地(OLD SCHEDULE LOT)

• 一般是指根据1905年批出的集体政府租契内的某些地段，其用途註明为屋地者，这些屋地一般多在一些传统乡村范围内。
• 一般并无特别发展限制(例如高度)，但因屋地面积一般很小，所以不能兴建高楼大厦。
• 唯一条件是在作出重建前，必须向当区地政处申请一份「重建批准书」，地政处会藉此机会订出一些条件来限制拟进行的重建。
• 因无限制买卖转让条款，故此无「补地价」问题。
• 因无其他限制条款(如完工证明)，故地政处无权发出「满意纸」。但实务上，如业主作出申请，地政处会发出「不反对入住纸」，业主多以此作为官方凭证。

旧批地(GN LOT)

• 一般是指政府在1905年后在新界各区理民府(现在的地政处)以拍卖方式出售的土地，其用途(一般多为屋地)列于拍卖的宪报公告上(可到高等法院图书馆内查核当年的宪报)。
• 政府主要以1906年(GN 365)至1934年(GN 364)发出的多份宪报公告，订出标准「卖地条款」，再视乎卖地日期，而决定该幅土地应受那一份宪报公告的标准条款所规管。
• 如为屋地，一般会限制楼层不可多于两层。
• 因无限制买卖转让条款，故此无「补地价」问题。
• 因歷史问题，政府保管的卖地协议文本(等同地契)在二次大战时全部被烧毁或散失，因而令涉及此类土地的物业出现业权缺陷。

新批地(NEW GRANT LOT)

• 一般是指政府在60年代后，以独立合约方式批出的新界土地，所有条款均列明于有关的批地合约文件内。
• 一般载有很多发展限制，例如座数、楼层数目(早期多为2层、中期2层半、后期为3层)、楼高、覆盖面积及用途等。
• 一般订明在完成发展并取得「完工证」(又称「满意纸」)后，方可出售及转让。
• 如承批人是根据政府于1972年制定的「小型屋宇政策」，以新界原居民的男性 后人的资格(即所谓「丁」)而申请得来的土地，批地合约内必定会註明一系列严格的「限制买卖转让条款」，并订明承批人必须在完工后，申请作出「补地价」并取得地政专员书面同意后，才可将这种「村屋」(即「丁屋」)出售及转让。

建屋牌照(BUILDING LICENCE)

• 是指政府批准新界农地(OLD SCHEDULE LOT)业主在其私人农地范围内建造屋宇的批准文件。
  建屋牌照(BUILDING LICENCE)是指政府批准新界农地(OLD SCHEDULE LOT)业主在其私人农地范围内建造屋宇的批准文件。
• 同样地，建屋牌照内一般载有很多发展限制，例如建屋位置、楼层数目、楼高、覆盖面积及用途等。
• 在完成发展后，须申请一张「完工证」(又称「满意纸」)，方可出售及转让。
• 旧式的建屋牌照(一般指1972年前发出的)大多没有「补地价」的限制，只需在取得「满意纸」后，便可出售或转让。
• 1972年后批出的建屋牌照，大多数是根据「丁屋政策」批出，故此其内容跟丁屋地的新批合约一样，必会註明一系列严格的「限制买卖转让条款」，并订明承批人必须在完工后，申请作出「补地价」并取得地政专员书面同意后，才可将这种「村屋」(即「丁屋」)出售及转让。

建筑注意事项：

• 原则上，除非获得豁免，所有「建筑工程」必须符合「建筑物条例」(BUILDINGS ORDINANCE) 的规定，即必须委任建筑师(AUTHORISED PERSON)、经屋宇署批准建筑图则、取得「入伙纸」后才可佔用物业等。
• 「建筑物条例(新界适用)条例」，针对新界的小型屋宇，提供豁免的条件，以便村民可以将建筑成本降低。
• 「建筑物条例(新界适用)条例」最初于1961年制定，但后来因太多的危险斜坡问题，政府于1987年10月16日将该条例彻底地修改。故此，在1987年10月16日前所建成的新界的小型屋宇，和其后所建成的，其基本要求大为不同。
• 又于1999年发生粉岭「海燕花园」露台倒塌事件后，政府加入一些行政措施，特别是一些「技术规定」，以加强监 管小型屋宇的「关键构件」建造工程。