永鴻地產 wing-hung.com

 

擬建屋宇所在地的地契文件，是否容許業主在土地上建屋？

一般可建屋的新界土地大致上有以下幾種﹕-

1. 舊屋地 (OL D SCHEDULE LOT)
2. 舊批地 (GN LOT)
3. 新批地 (NEW GRANT LOT)
4. 農地＋建屋牌照 (BUILDING LICENCE)

舊屋地(OLD SCHEDULE LOT)

一般是指根據1905年批出的集體政府租契內的某些地段，其用途註明為屋地者，這些屋地一般多在一些傳統鄉村範圍內。

• 一般並無特別發展限制(例如高度)，但因屋地面積一般很小，所以不能興建高樓大廈。
• 唯一條件是在作出重建前，必須向當區地政處申請一份「重建批准書」，地政處會藉此機會訂出一些條件來限制擬進行的重建。
• 因無限制買賣轉讓條款，故此無「補地價」問題。
• 因無其他限制條款(如完工證明)，故地政處無權發出「滿意紙」。但實務上，如業主作出申請，地政處會發出「不反對入住紙」，業主多以此作為官方憑證。

舊批地(GN LOT)

一般是指政府在1905年後在新界各區理民府(現在的地政處)以拍賣方式出售的土地，其用途(一般多為屋地)列於拍賣的憲報公告上(可到高等法院圖書館內查核當年的憲報)。

• 政府主要以1906年(GN 365)至1934年(GN 364)發出的多份憲報公告，訂出標準「賣地條款」，再視乎賣地日期，而決定該幅土地應受那一份憲報公告的標準條款所規管。
• 如為屋地，一般會限制樓層不可多於兩層。
• 因無限制買賣轉讓條款，故此無「補地價」問題。
• 因歷史問題，政府保管的賣地協議文本(等同地契)在二次大戰時全部被燒毀或散失，因而令涉及此類土地的物業出現業權缺陷。

新批地(NEW GRANT LOT)

一般是指政府在60年代後，以獨立合約方式批出的新界土地，所有條款均列明於有關的批地合約文件內。

• 一般載有很多發展限制，例如座數、樓層數目(早期多為2層、中期2層半、後期為3層)、樓高、覆蓋面積及用途等。
• 一般訂明在完成發展並取得「完工證」(又稱「滿意紙」)後，方可出售及轉讓。
• 如承批人是根據政府於1972年制定的「小型屋宇政策」，以新界原居民的男性後人的資格(即所謂「丁」)而申請得來的土地，批地合約內必定會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」，並訂明承批人必須在完工後，申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後，才可將這種「村屋」(即「丁屋」)出售及轉讓。

建屋牌照(BUILDING LICENCE)

是指政府批准新界農地(OLD SCHEDULE LOT)業主在其私人農地範圍內建造屋宇的批准文件。

• 建屋牌照(BUILDING LICENCE)是指政府批准新界農地(OLD SCHEDULE LOT)業主在其私人農地範圍內建造屋宇的批准文件。
• 同樣地，建屋牌照內一般載有很多發展限制，例如建屋位置、樓層數目、樓高、覆蓋面積及用途等。
• 在完成發展後，須申請一張「完工證」(又稱「滿意紙」)，方可出售及轉讓。
• 舊式的建屋牌照(一般指1972年前發出的)大多沒有「補地價」的限制，只需在取得「滿意紙」後，便可出售或轉讓。
• 1972年後批出的建屋牌照，大多數是根據「丁屋政策」批出，故此其內容跟丁屋地的新批合約一樣，必會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」，並訂明承批人必須在完工後，申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後，才可將這種「村屋」(即「丁屋」)出售及轉讓。

建築問題 :

• 原則上，除非獲得豁免，所有「建築工程」必須符合「建築物條例」(BUILDINGS ORDINANCE) 的規定，即必須委任建築師(AUTHORISED PERSON)、經屋宇署批准建築圖則、取得「入伙紙」後才可佔用物業等。
• 「建築物條例(新界適用)條例」，針對新界的小型屋宇，提供豁免的條件，以便村民可以將建築成本降低。
• 「建築物條例(新界適用)條例」最初於1961年制定，但後來因太多的危險斜坡問題，政府於1987年10月16日將該條例徹底地修改。故此，在1987年10月16日前所建成的新界的小型屋宇，和其後所建成的，其基本要求大為不同。
• 又於1999年發生粉嶺「海燕花園」露台倒塌事件後，政府加入一些行政措施，特別是一些「技術規定」，以加強監管小型屋宇的「關鍵構件」建造工程。

獲得豁免的條件大致如下﹕

1987年10月16日前	1987年10月16日後 但在1999年5月8日前興建	1999年5月8日後興建
只要建築物符合下列條件，自動獲得豁免: (A) 高度不超過25呎(7.62M) (B) 面積不超過700呎(65.03 SQ. M)	必須主動向所屬地政處取得以下3張豁免證明書，才可獲得豁免: (A) 建築工程 (B) 地盤平整工程 (C) 渠務工程	與左述一樣，必須主動 向所屬地政處取得以下3張豁免證明書，才可獲得豁免。
無須任何文件以證明獲得豁免。	建築工程豁免證明書會規限屋宇的高度、尺寸和用料。 一般限定高度不超過27呎(8.23M)、面積不超過700呎(65.03 SQ. M)及不超過3層。	但在申請「建築工程豁免證明書」時，必須委任以下人士: (1) 建築承建商 及T2合資格人士(即持有科技學院頒發的土地/結構/建築科高級文憑或高級證書，並具備不少於3年相關工作經驗的人士)(負責興建整幢屋宇，包括關鍵構件) (2) 註冊結構工程師或註冊專業工程師(負責監督關鍵構件的建造工程) 同時，詳細訂明關鍵構件的技術規定。
因獲得豁免，不受屋宇署監 管，故沒有入伙紙。但地政處會發「滿意紙」。	地盤平整工程豁免證明書發出與否，視乎所在地的傾斜度和地界附近的地理環境而決定。 大致情況如下﹕ (1)地段本身的斜度不超過15度。 (2)地界以外10米內範圍，斜度不超過15度。 (3)地界以外10米內範圍，沒有陡於30度的斜坡，亦沒有高於1.5米的斜坡或護土牆。
	渠務工程豁免視乎屋宇是個別地發展還是集體發展。 如是個別發展的，一般會獲得豁免，只需建造化糞池。